文｜蔡佳峻會計師 2018年12月號
一、前言
自房地合一於105 年1 月1 日正式上路之後，當我們出售房地時，就必須搞清楚這筆房地的「取得日」是哪一天，並以該「取得日」來判斷報稅時應適用舊制( 土地免稅、房屋
屬財產交易所得) 或是房地合一新制 ( 土地、房屋皆要課稅)( 請見圖1 )。
如果今天我們所出售的房地，當初是我們自己所購入的，那「取得日」很明確，就是當初購入時的所有權移轉登記日。但如果今天我們所出售的房地，當初是因為「繼承」或是「配偶贈與」所取得的，那麼該如何認定適用舊制或新制呢？讓我們繼續看下去！
二、所出售房地係因「繼承」取得
舉例說明（請見圖2），父親於102/10/1購入取得A屋，之後不幸於105/3/1過世，A屋由兒子小明繼承，而小明於107/10/1出售A屋，此時小明出售A屋的所得，在報稅時應適用舊制還是新制呢？
依照《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，原則上，繼承房地之取得日為繼承開始日。不過依照財政部104/8/19台財稅字第10404620870號令，A屋係父親於104/12/31以前取得，且小明在105/1/1以後繼承取得，仍應適用「舊制」，計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額課稅。
附帶一提，依照上開104/8/19解釋令，如果A屋符合自住條件，且選擇新制較有利時，小明亦可選擇改按新制課稅。
三、所出售房地係因「配偶贈與」取得
舉例說明（請見圖3），小明於102/10/1購入取得A屋，之後於105/3/1贈與給配偶小美，而小美於107/10/1出售A屋，此時小美出售A屋的所得，在報稅時應適用舊制還是新制呢？
依照《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，原則上，受贈房地之取得日為所有權移轉登記日。不過依照財政部106/3/2台財稅字第10504632520號令，個人取得配偶贈與之房地，應以配偶原始取得該房地之日為取得日，據以認定新舊制。因此，本例中，雖然小美是在105/1/1以後受贈，但取得日仍應追溯至小明之原始取得日(102/10/1)，故小美出售A屋的所得，仍應適用「舊制」，計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額課稅。
四、所出售房地係因「繼承」+「配偶贈與」取得
舉例說明（請見圖4），父親於102/10/1購入取得A屋，之後不幸於105/3/1過世，A屋由兒子小明繼承，而小明於105/11/30贈與A屋給小美，而小美於107/10/1出售A屋，此時小美出售A屋的所得，在報稅時應適用舊制還是新制呢？
這次的情況就複雜了點，除了繼承以外，又牽涉到夫妻間贈與，此時該怎麼認定新舊制呢？別擔心～財政部已於107/10/31發布了台財稅字第10704604570號令。依照該解釋令，小美出售配偶小明贈與之房地，雖然小美是在105/1/1以後受贈，但因為配偶小明係於105/1/1以後繼承取得，且係被繼承人(父親)於104/12/31以前取得，可以比照104/8/19解釋令處理，意即小美出售A屋的所得，仍應適用「舊制」，計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額課稅。
附帶一提，依照上開104/8/19解釋令，如果A屋符合自住條件，且選擇新制較有利時，小美亦可選擇改按新制課稅。
五、結語
希望以上的說明能讓各位對於出售房地產的所得稅課徵規定，有更清楚的瞭解。也建議大家做任何安排之前務必尋求專業的諮詢，畢竟房地產屬於高價值產品，加上房地產交易除了涉及所得稅外，尚有契稅、土地增值稅、房屋稅及地價稅等，且各稅目的規定不盡相同，最好能事前做好完整妥善的分析與規劃，以免掛一漏萬，造成權益受損。
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