地價稅繳納 基本規定、稅率、常見問題總整理

地價稅繳納 基本規定、稅率、常見問題總整理

地價稅繳納 基本規定、稅率、常見問題總整理
  秋日,陽光慵懶的下午,阿嘉會計師忙到一個段落,趁著空檔去超商買杯咖啡提提神,剛好遇到超商咖啡買一送一活動,手上拿著兩杯咖啡,信步走回事務所,一邊思考多出來的咖啡,要跟事務所哪位同事分享呢?這時,遠遠看到有個人在事務所門口徘徊。
 
  這人有點年紀,手上拿著幾份文件,戴著斗笠、穿著汗衫短褲在事務前探頭探腦。阿嘉上前關心,對方一抬頭,咦!這不是新聞報導過幾次「樓仔厝起歸排」的阿土伯嗎?阿嘉熱情地招呼阿土伯進事務所,剛好手上多一杯咖啡,兩人就在會議室聊了起來。
 
  原來,阿土伯年輕時篳路藍縷、勤墾踏實的白手起家,從中南部一路北漂發展,加上務農「有土斯有財」的觀念,讓阿土伯在台灣各地都擁有土地,經過這幾十年的發展,許多土地都改建成大樓、旅館、加油站。儘管身價已與當年不可同日而語,但勤儉的個性,還是讓阿土伯望著手上幾張地價稅稅單發愁。於是,決定到事務所請教會計師,地價稅是怎麼計算的?怎麼這幾年的金額比起以前高了許多?但又對光鮮亮麗的辦公大樓感到不自在,才會在事務所門口猶豫不決。
 
  阿嘉與阿土伯喝咖啡聊是非,緩和一下阿土伯緊張的情緒後,阿嘉對地價稅的說明娓娓道來……
 
 
基本規定
  地價稅於每年11月開徵,繳納期限至當月月底截止,而納稅義務基準日為當年8月31日;意即以各筆土地8月31日之歸屬決定當年度地價稅納稅義務人,並於11月繳納整年度地價稅。
 
 
地價稅計算公式
  課稅地價=各地段土地面積*各地段申報地價
  地價稅額=課稅地價*對應的地價稅率-累進差額
 
 
土地面積
  地價稅為地方稅,故「土地面積」的計算與徵收是依各直轄市、縣市分別計算。換言之,若土地所有權人所擁有之土地位於台灣的三個縣市,則會收到這三個縣市分別開立的地價稅繳款書。
 
 
申報地價
  在說明「申報地價」前,須先了解與土地相關的三種價格:市價、公告土地現值、公告地價。
 
  1. 市價:顧名思義為市場交易價格,每筆土地交易需要考量的因素有許多,故市價隨時會變動。
  2. 公告土地現值:每年1月1日,政府會公告當年度土地現值,該價值為計算土地增值稅之依據。
  3. 公告地價:為計算地價稅的計算基礎,依平均地權條例規定為每兩年調整一次,前次調整為民國107年。
 
  這三項價格以市價最高,公告土地現值次之,公告地價最低,依內政部統計,目前平均的公告土地現值及公告地價分別占市價的91.64%與20.02%。
 
  但「公告地價」並不一定等於地價稅的「申報地價」喔!土地所有權人可於公告地價的80%至120%範圍內申報地價,若未特別申報,即以公告地價的80%做為「申報地價」計算地價稅。
 
 
地價稅稅率
一般稅率
  地價稅率為累進稅率,依超過各縣市「累進起點地價」之倍數分為六個級距,請詳下表:
 
稅率等級 超過累進起點地價倍數 適用稅率
第一級 未超過累進起點地價 10‰
第二級 超過累進起點地價1~5倍 超過部分課徵15‰
第三級 超過累進起點地價5~10倍 超過部分課徵25‰
第四級 超過累進起點地價10~15倍 超過部分課徵35‰
第五級 超過累進起點地價15~20倍 超過部分課徵45‰
第六級 超過累進起點地價20倍以上 超過部分課徵55‰
 
  「累進起點地價」是各直轄市、縣市土地七公畝之平均地價(排除工業、礦業、農業、免稅地地價),各縣市累進起點地價均不相同,可至各直轄市、縣市稅捐稽徵機關查詢。
 
優惠稅率
  除了前述累進之地價稅稅率外,若土地用途符合下表列示的項目,可適用地價稅優惠稅率。
 
適用土地 地價稅稅率
(1)自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 2
(2)公共設施保留地 6
(3)工業用地、加油站、停車場(不含臨時路外停車場用地)等事業直接使用之土地(不累進) 10
(4)公有土地(不累進) 10
 
  其中,與大家最相關的應該是自用住宅用地優惠稅率。自用住宅用地優惠稅率的條件如下:
 
  1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬須在該地設藉。
  2. 無出租或供營業使用。
  3. 其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
 
  同時自用住宅用地稅率的申請,尚有(1)一處為限。(2)都市面積不超過3公畝、非都市面積不超過7公畝的限制。但「一處為限」係指土地所有權人、配偶、未成年子女設藉申請自用住宅用地稅率以一處為限;換言之,若土地所有權人的父母、岳父母或成年子女分別設藉在不同處,只要不超過都市與非都市的面積限制,都可以適用自用住宅用地2優惠稅率喔!
 
  國民住宅、企業或公營事業興建之營勞工宿舍,自動工興建或取得土地所有權之日起,其地價稅稅率亦適用2優惠稅率。
 
  其他優惠稅率亦是依土地使用目的而定。其中,公共設施保留地若在保留期間仍為建築使用,除適用自用住宅相關規定外,可申請依6‰課徵地價稅,若未作任何使用並與使用中土地隔離者,免徵地價稅。
 
  事業用地若依主管機關核定規劃使用者,例如:工業用地、礦業用地、加油站、停車場、私立公園等,與公有土地皆是依10課徵地價稅。若符合亦有減免規定,更可申請減免地價稅,相關規定可參考土地稅減免規則。
 
  若符合優惠稅率或減免規定,需於地價稅開徵前四十日提出申請,始可當年度適用喔!
 
 
 
地價稅Q&A
Q1 我在新北市有兩筆(以上)的土地,但只收到一張地價稅單?
A1 地價稅採歸戶繳納,土地所有權人在各直轄市或縣市所擁有的土地總地價合併計稅,故在新北市不論有幾筆土地,只會收到一張地價稅單。
 
Q2 我有三間房屋,可以三間房屋皆申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅嗎?
A2 若三間房屋分別都有土地所有權人或其直系親屬(父母、成年子女)設藉,且三間房屋之土地面積不超過都市三公畝、非都市七公畝的規定,則三間房屋皆可申請適用自用住宅用地稅率。若家庭組成較單純,無法三間房屋都設藉,建議可選擇土地價格較高的房屋設藉並適用自用住宅用地稅率,對地價稅的節稅不無小補。
 
Q3 若房子1樓營業用、2、3樓自用,或是同一樓層部分自用、部分營業用,可以申請自用住宅用地稅率課徵地價稅嗎?
A3 可以。若自用與營業用之面積可以明確劃分,可依實際使用面積占土地面積比例計算,分別適用一般用地與自用住宅用地稅率課徵營業稅。
 
Q4 我的房子已經在9月初出售,為什麼還會收到地價稅稅單?
A4 地價稅以8月31日為納稅義務基準日,當天的土地所有權人為當年度地價稅納稅義務人。
 
Q5 臨時路外停車場用地,可否申請適用優惠稅率課徵地價稅?
A5 不行。民國83年時為解決停車位不足之問題,若依停車場法規定取得停車場登記證者,設置供公共使用之停車場用地,地價稅適用10‰優惠稅率。但近年房價高漲,該優惠措施引來財團養地節稅之疑慮,引發社會大眾負面觀感,故於民國100年取消取時路外停車場用地優惠稅率的適用。

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