秋日，陽光慵懶的下午，阿嘉會計師忙到一個段落，趁著空檔去超商買杯咖啡提提神，剛好遇到超商咖啡買一送一活動，手上拿著兩杯咖啡，信步走回事務所，一邊思考多出來的咖啡，要跟事務所哪位同事分享呢？這時，遠遠看到有個人在事務所門口徘徊。
這人有點年紀，手上拿著幾份文件，戴著斗笠、穿著汗衫短褲在事務前探頭探腦。阿嘉上前關心，對方一抬頭，咦！這不是新聞報導過幾次「樓仔厝起歸排」的阿土伯嗎？阿嘉熱情地招呼阿土伯進事務所，剛好手上多一杯咖啡，兩人就在會議室聊了起來。
原來，阿土伯年輕時篳路藍縷、勤墾踏實的白手起家，從中南部一路北漂發展，加上務農「有土斯有財」的觀念，讓阿土伯在台灣各地都擁有土地，經過這幾十年的發展，許多土地都改建成大樓、旅館、加油站。儘管身價已與當年不可同日而語，但勤儉的個性，還是讓阿土伯望著手上幾張地價稅稅單發愁。於是，決定到事務所請教會計師，地價稅是怎麼計算的？怎麼這幾年的金額比起以前高了許多?但又對光鮮亮麗的辦公大樓感到不自在，才會在事務所門口猶豫不決。
阿嘉與阿土伯喝咖啡聊是非，緩和一下阿土伯緊張的情緒後，阿嘉對地價稅的說明娓娓道來……
基本規定
地價稅於每年11月開徵，繳納期限至當月月底截止，而納稅義務基準日為當年8月31日；意即以各筆土地8月31日之歸屬決定當年度地價稅納稅義務人，並於11月繳納整年度地價稅。
地價稅計算公式
課稅地價＝各地段土地面積＊各地段申報地價
地價稅額＝課稅地價＊對應的地價稅率－累進差額
土地面積
地價稅為地方稅，故「土地面積」的計算與徵收是依各直轄市、縣市分別計算。換言之，若土地所有權人所擁有之土地位於台灣的三個縣市，則會收到這三個縣市分別開立的地價稅繳款書。
申報地價
在說明「申報地價」前，須先了解與土地相關的三種價格：市價、公告土地現值、公告地價。
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市價：顧名思義為市場交易價格，每筆土地交易需要考量的因素有許多，故市價隨時會變動。
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公告土地現值：每年1月1日，政府會公告當年度土地現值，該價值為計算土地增值稅之依據。
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公告地價：為計算地價稅的計算基礎，依平均地權條例規定為每兩年調整一次，前次調整為民國107年。
這三項價格以市價最高，公告土地現值次之，公告地價最低，依內政部統計，目前平均的公告土地現值及公告地價分別占市價的91.64%與20.02%。
但「公告地價」並不一定等於地價稅的「申報地價」喔！土地所有權人可於公告地價的80%至120%範圍內申報地價，若未特別申報，即以公告地價的80%做為「申報地價」計算地價稅。
地價稅稅率
一般稅率
地價稅率為累進稅率，依超過各縣市「累進起點地價」(S)之倍數分為六個級距，請詳下表：
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稅率級別 |
課稅地價總額(P) |
稅率 |
速算公式 |
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第一級 |
P ≤ S |
10‰ |
P x 10‰ |
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第二級 |
S < P ≤ 6S |
15‰ |
P x 15‰ – S x 0.005 |
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第三級 |
6S < P ≤ 11S |
25‰ |
P x 25‰ – S x 0.065 |
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第四級 |
11S < P ≤ 16S |
35‰ |
P x 35‰ – S x 0.175 |
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第五級 |
16S < P ≤ 21S |
45‰ |
P x 45‰ – S x 0.335 |
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第六級 |
P > 21S |
55‰ |
P x 55‰ – S x 0.545 |
「累進起點地價」是各直轄市、縣市土地七公畝之平均地價(排除工業、礦業、農業、免稅地地價)，各縣市累進起點地價均不相同，可至各直轄市、縣市稅捐稽徵機關查詢。
優惠稅率
除了前述累進之地價稅稅率外，若土地用途符合下表列示的項目，可適用地價稅優惠稅率。
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適用土地 |
地價稅稅率 |
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(1)自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 |
2‰ |
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(2)公共設施保留地 |
6‰ |
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(3)工業用地、加油站、停車場(不含臨時路外停車場用地)等事業直接使用之土地(不累進) |
10‰ |
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(4)公有土地(不累進) |
10‰ |
其中，與大家最相關的應該是自用住宅用地優惠稅率。自用住宅用地優惠稅率的條件如下：
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土地所有權人或其配偶、直系親屬須在該地設藉。
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無出租或供營業使用。
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其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
同時自用住宅用地稅率的申請，尚有(1)一處為限。(2)都市面積不超過3公畝、非都市面積不超過7公畝的限制。但「一處為限」係指土地所有權人、配偶、未成年子女設藉申請自用住宅用地稅率以一處為限；換言之，若土地所有權人的父母、岳父母或成年子女分別設藉在不同處，只要不超過都市與非都市的面積限制，都可以適用自用住宅用地2‰優惠稅率喔！
國民住宅、企業或公營事業興建之營勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其地價稅稅率亦適用2‰優惠稅率。
其他優惠稅率亦是依土地使用目的而定。其中，公共設施保留地若在保留期間仍為建築使用，除適用自用住宅相關規定外，可申請依6‰課徵地價稅，若未作任何使用並與使用中土地隔離者，免徵地價稅。
事業用地若依主管機關核定規劃使用者，例如：工業用地、礦業用地、加油站、停車場、私立公園等，與公有土地皆是依10‰課徵地價稅。若符合亦有減免規定，更可申請減免地價稅，相關規定可參考土地稅減免規則。
若符合優惠稅率或減免規定，需於地價稅開徵前四十日提出申請，始可當年度適用喔！
地價稅Q&A
Q1 我在新北市有兩筆（以上）的土地，但只收到一張地價稅單？
A1 地價稅採歸戶繳納，土地所有權人在各直轄市或縣市所擁有的土地總地價合併計稅，故在新北市不論有幾筆土地，只會收到一張地價稅單。
Q2 我有三間房屋，可以三間房屋皆申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅嗎？
A2 若三間房屋分別都有土地所有權人或其直系親屬（父母、成年子女）設藉，且三間房屋之土地面積不超過都市三公畝、非都市七公畝的規定，則三間房屋皆可申請適用自用住宅用地稅率。若家庭組成較單純，無法三間房屋都設藉，建議可選擇土地價格較高的房屋設藉並適用自用住宅用地稅率，對地價稅的節稅不無小補。
Q3 若房子1樓營業用、2、3樓自用，或是同一樓層部分自用、部分營業用，可以申請自用住宅用地稅率課徵地價稅嗎？
A3 可以。若自用與營業用之面積可以明確劃分，可依實際使用面積占土地面積比例計算，分別適用一般用地與自用住宅用地稅率課徵營業稅。
Q4 我的房子已經在9月初出售，為什麼還會收到地價稅稅單？
A4 地價稅以8月31日為納稅義務基準日，當天的土地所有權人為當年度地價稅納稅義務人。
Q5 臨時路外停車場用地，可否申請適用優惠稅率課徵地價稅？
A5 不行。民國83年時為解決停車位不足之問題，若依停車場法規定取得停車場登記證者，設置供公共使用之停車場用地，地價稅適用10‰優惠稅率。但近年房價高漲，該優惠措施引來財團養地節稅之疑慮，引發社會大眾負面觀感，故於民國100年取消取時路外停車場用地優惠稅率的適用。
