文‧許晨芳會計師
出售繼承房地課稅新規定——重要提點
| 新規定 | 繼承房地的貸款餘額 > 繼承房地現值部分，可額外自交易所得減除（額外負擔） |
| 主要受惠者 | 繼承高額房貸者 |
| 適用條件 |
1.繼承人需同時繼承房地及其貸款餘額 2.僅限金融機構抵押貸款餘額 3.貸款餘額必須由繼承人實際負擔償還 |
新頒函釋-核釋個人交易繼承取得房屋及土地課徵所得稅規定。
日期文號: 財政部109.07.15台財稅字第10904601200號令
說明
個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。
說明會計師說故事給你聽
身為家中獨子的阿威，兩年前繼承了一間位於澎湖的不動產，房地市值約1,000萬元、房地公告現值300萬元，還有未償之金融業者貸款800萬元。依法申報遺產稅時，繼承之不動產課稅依據為房地公告現值，即為阿威取得之不動產成本300萬，且800萬擔保債務之後也由阿威負責清償。
由於阿威都在台北生活，所以打算以1,200萬出售澎湖不動產，這時阿威該如何依新函令節稅呢？
| 房地交易利益 | 所得稅（房地合一稅20％稅率） | |
| 新函令前 | 900萬 （1,200萬- 300萬） | 180萬 |
| 新函令 |
400萬 =1,200萬- 300萬- 500萬（額外負擔） *額外負擔= 800萬- 300萬 |
80萬 |
| 節稅效果 100萬 | ||
另一種說法就是：當繼承的房地貸款超過公告現值與評定價值時，以貸款餘額作為計算房地交易所得稅之取得成本喔（1200萬- 800萬= 400萬）。
若有相關疑問 歡迎電洽聯繫 許晨芳會計師 （分機381）
