文‧ 許晨芳 會計師 2022年9月號
房地合一2.0新制實施，自110年7月1日以來至今也近一周年了，許多新規定大家是否都還模模糊糊呢？
嘉威將陸陸續續整理這一年來，客戶詢問有關房地合一2.0新制的實務Q&A，這次就來分享「地主」是不是起造人，納稅是否有影響呢？
政府實施房地合一2.0新制主要為防杜短期炒作不動產、維護租稅公平，但為避免影響房屋供給、都更進程，亦放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，以自有土地與營利事業合作興建房屋，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵等相關規定喔！
其中細節請參閱下列說明：
| 個人地主 | 營利事業地主 | ||
| 非起造人/起造人 | 非起造人 | 起造人 | |
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自地自建* 合建分售 合建分屋* 合建分成* |
．應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。 ．於出售房地所有權移轉登記日之次日起算30日內向戶籍地稽徵機關申報。 |
．不併計營利事業所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，合併報繳。 ．應於辦理年度營利事業所得稅結算申報時填報。 |
．計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。 ．應於辦理年度營利事業所得稅結算申報時填報。 |
| 適用稅率 | 營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十 | ||
| 適用法條 |
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所得稅法第24條之5：第二項第一款第五目 |
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| 應備文件 | 合建契約書、銷售合約及金流證明文件等 | ||
*建築法第十二條 本法所稱建築物之起造人，為建造該建築物之申請人。(一般為建築物出資者或所有權人)
獨資或合夥組織合夥人：
依個人房地合一課稅規定(所得稅法第24條之5：第六項)，出售房地之次年5月仍應辦理營利事業所得稅結算申報，惟免計入營利事業所得額課稅。
另應注意，國稅局提醒營利事業房地交易如有損失，採合併計稅方式者，得依所得稅法第39條規定辦理盈虧互抵；惟採分開計稅方式者，房地交易損失僅能抵減同屬分開計稅之房地交易所得，並按下列順序減除：
步驟1：當年度房地交易損失，應先自當年度適用相同稅率之房地交易所得中減除。
步驟2：未減除餘額部分，得自當年度適用不同稅率之房地交易所得中減除。
步驟3：減除後尚有未減除餘額部分，得自交易年度之次年起10年內之房地交易所得減除。
聯絡人：許晨芳會計師 聯絡電話：(02)2299-5888 分機381
