文‧ 蔡佳峻 會計師
一、前言
平均地權條例於今（112）年1月10日三讀通過，這次平均地權條例修法主要目的是為打擊炒房，健全房市交易秩序，但不會影響市場正常交易；就長期而言，亦將有助於引導市場回歸穩健發展，協助不動產產業永續經營，並保障國人購屋權益與居住正義。為打擊不正當的投機炒作行為，政府祭出5大重點，包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制以及解約申報登錄等，被稱為史上最嚴厲的打房措施。
《平均地權條例》雖然完成修法，但相關細節仍有賴9項子法規之訂定，方能順利落地。其中4項子法，已於2、3月完成預告，另外5項則自4月25日起開始預告，並於5月15日結束。
| 政策重點 | 子法 | 預告期間 |
| 限制預售屋、新建成屋換約轉售 |
1.預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 2.成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 |
已於2～3月完成預告 |
| 預售屋解約申報 | 3.不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法 | |
| 地價評議專業化 | 4.地價及標準地價評議委員會組織規程 | |
| 私法人買受住宅許可制 |
5.私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法 6.內政部依平均地權條例第79條之1第1項公告私法人免經許可情形 |
4月25日～5月15日 |
| 限制預售屋、新建成屋換約轉售 |
7.預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法 8.預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形 |
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| 檢舉獎金制度 | 不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎勵及罰鍰提撥運用辦法 |
二、子法草案3大重點內容
1. 限制預售屋換約轉售
為防杜以換約方式加價轉售，進行短期炒作牟利，故限制預售屋換約轉售。本次子法研訂原則，限簽約後發生重大事故才可換約，避免變相炒作。
A.得申請讓與或轉售之6種情形
B.無須申請之3種情形
2. 私法人購買住宅採許可制
由於私法人原則上無居住需求，惟經統計私法人111年購買住宅戶數為2萬2,502戶，較108年1萬219戶大幅增加1倍以上。 另111年非不動產及營建業法人持有1年內即出售比率高達59.63%，確有短期進出情形，影響國人居住權益，故本次修法加以限制。
考量私法人執行業務需要，分為「免經許可」及「需經許可」2類，其中「需經許可」之住宅，在取得後應受5年不得移轉限制。
有關私法人購買住宅之子法訂定方向，若私法人購買住宅有公益性、必要性，且具共識者，列為「免經許可」。但若是為正常經營需要購買住宅，則列為「需經許可」。
A.目前子法草案中，以下9種情形屬免經許可：
| 1. 公(國)營事業或受政府捐助之財團法人 |
國營事業 (如台糖) 公營事業 (如臺北捷運) 受政府捐助之財團法人(如財團法人法律扶助基金會) |
| 2. AMC / 台灣金聯 | 買受不良債權擔保品、政府公開標售之住宅 |
| 3.經紀業買受瑕疵物件 | 不動產經紀業與買方約定，買回其代理銷售之海砂屋、輻射屋、凶宅三類瑕疵住宅 |
| 4. 法院拍賣 | 參與法院拍賣買受住宅 |
| 5. 文化資產 | 買受文化資產保護法之私有古蹟、歷史建築及紀念建築等住宅 |
| 6. 優先購買權 | 依法律規定優先購買(如土地法§34-１共有人間優先購買) |
| 7.都市更新 |
(計畫整合階段) ‧買受迅行劃定地區範圍內住宅 (計畫公展階段) ‧計畫範圍內之所有權人、實施者、出資者等，買受範圍內住宅 (計畫完成階段) ‧實施者或出資者與得分配住宅所有權人，簽訂契約買回住宅 ‧出資者於新制施行前簽訂契約(經公證或認證)買回住宅 |
| 8. 危老重建 |
(計畫已核准階段) ‧重建計畫之起造人、所有權人，買受計畫範圍內住宅 (計畫完成階段) ‧起造人與得分配住宅所有權人，簽訂契約買回住宅 |
| 9. 合建 | 與土地所有權人簽訂合建契約，而買受土地所有權人之住宅 |
B.需經許可項目則有：
3. 重罰炒作行為，並建立檢舉獎金制度
透過全民共同協助，精準打擊違規炒作。本次子法研訂原則，採實名制、具體事證，防止不實檢舉。
三、對嘉威客戶之影響
未來私法人購買住宅用房屋將採事前許可制（若是購買辦公室或廠房等，則不受限），不論是對房市或企業來說，衝擊都相當大。
除公告的9種免經許可情形以外，若企業有購置住宅之計畫，應加快腳步，趕在法規正式上路前完成交易。
