文‧ 陳郁婷 會計師
112年12月19日，立法院三讀通過「囤房稅2.0」（房屋稅條例）修正草案，自113年7月1日起施行，並自114年5月1日起開始繳納。現在就讓阿嘉會計師帶你一次看懂此次修法重點吧！
首先是大家最關心的稅率議題，修法前後住家用房屋稅率依性質規定如下：
| 用途 | 性質 | 現行 | 修正後 | |
|---|---|---|---|---|
| 自住（含配偶及直系親屬） | 全國單一房屋 | 1.2% | 1.0%（註1） | |
| 全國3戶以下（第4戶以上視為非自住） | 維持1.2% | |||
| 使用權房屋 | ||||
| 非自住 | 出租 | 社會住宅、公益出租人 | 1.2% | 維持1.2% |
| 出租且申報所得達租金標準 | 1.5~3.6% | 1.5~2.4% | ||
| 出租未申報或未達租金標準 | 2.0~4.8%（註2） | |||
| 繼承取得共有房屋 | 1.5~2.4% | |||
| 一般閒置 | 2.0~4.8%（註2） | |||
| 供旁系親屬等他人使用 | ||||
| 建商餘屋持有 | 超過2年 | |||
| 2年以內 | 2.0~3.6% | |||
註1：僅適用房屋現值一定金額（由地方政府訂定）以下之全國單一自住房屋（排除高價房屋）。
註2：依據「地方稅法通則」，地方政府得就其地方稅原規定稅率上限，於30%範圍內，予以調高，訂定徵收率，亦即非自住住家用房屋稅率最高可達6.24%。
其他細部規定調整可參考下表：
| 調整項目 | 現行 | 修正後 | |
|---|---|---|---|
| 自住住家用房屋（含使用權房屋） | 設籍要件 | 無明文規定 | 本人、配偶或直系親屬應於該屋辦竣戶籍登記，且無出租或供營業 |
| 非自住住家用房屋（不含公益出租人） | 歸戶方式 | 縣市 | 全國 |
| 法定稅率 | 1.5~3.6% |
．除特定房屋外2~4.8% ．採「全數累進」課徵 ．信託房屋併計委託人或受益人戶數適用差別稅率（註1） |
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| 地方政府訂定差別稅率 | 可訂定（不強制） | 必須訂定；未訂定者113/7/1起依財政部公告基準計課且稅損不補足 | |
| 住家用房屋現值10萬元以下免稅 | 無戶數限制 | 以自然人持有全國3戶為限（註2） | |
| 納稅基準日 | 按月計徵 |
．按年計徵 ．每年2月末日為基準日 ．3/1~6/30新建、增建或改建房屋，該期間房屋稅併入次期課徵 |
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| 使用情形變更 | 應於變更使用起30內申報 |
．應於每期房屋稅開徵40日（即3/22）前申報 ．變更致稅額減少，如期申報者，自當期開始適用；逾期申報者，自次期開始適用 ．變更致稅額增加者，自變更之次期開始適用，逾期申報或未申報者亦同 |
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註1：原則上歸戶委託人，但信託利益之受益人為非委託人，且符合下列各款規定者，應改歸戶受益人：一、受益人已確定並享有全部信託利益。二、委託人未保留變更受益人之權利。
註2：排除非屬自然人（例如：法人、公司）持有者之適用。
其中最重要的修正是，非自住房屋從縣市歸戶改為全國歸戶，此舉將使在多個縣市擁有房產的地產大亨稅率明顯提高。舉例來說，錢夫人在台北市、新北市及台中市各有3戶房子，並將台北市的3戶設為自用，按1.2%稅率課徵。依現行法規採用縣市歸戶的模式，她在新北市及台中市都會以3戶的稅率課徵，新北市為3.6%（註），台中市則為2.4%；若改採全國歸戶，就會以總計6戶的稅率課稅，按現行公告之差別稅率，新北市仍維持3.6%，台中市則提高至3.6%。以稅金來看，如果錢夫人於新北市及台中市的房屋每戶現值均為100萬元，她在新北、台中原本每戶要各繳3.6萬元及2.4萬元的房屋稅，合計18萬元，新制上路後要多繳3.6萬元。若錢夫人選擇將房屋出租並申報所得且達租金標準，房屋稅率則會降至1.5~2.4%，稅額最高14.4萬元，最低9萬元，相比原先未出租（或實際已出租但未申報）時減少3.6萬元至9萬元。
另外，新制上路後，房屋稅比照地價稅按年計徵，提醒大家如於113年7月1日以後購買新屋須申請適用自住住家用房屋優惠稅率，務必於114年3月24日（3月22日逢假日展延）以前向稽徵機關申報變更，才能於開徵時即適用自住用稅率，否則就要自次期才能適用。個人如持有4戶以上現值10萬元以下之住家用房屋，亦應於114年3月24日以前向稽徵機關申報擇定適用免徵之房屋，屆期未申報者，則由當地主管稽徵機關從優擇定。
本次修法目的係為促進房屋有效利用及合理化房屋稅稅負，簡言之，就是加重投資客囤房的稅負成本，以期達成鼓勵多屋族將空屋釋出至租屋市場之效果，同時給予原處黑市的包租公、包租婆更多誘因依法申報租賃所得。至於最後成效如何？且讓我們拭目以待。
註：持有新北市非自住之其他供住家用房屋1戶者按房屋現值課徵1.5%；持有2戶者，每戶均按房屋現值課徵2.4%；持有3戶以上者，每戶均按房屋現值課徵3.6%。該修正案於112年8月30日公布，自112年9月1日起適用，稅額將反映於113年5月之房屋稅單。
